Aktuálne priemerné sadzby hypoték na Slovensku a v Česku, vývoj od roku 2008 podľa NBS/ECB a ponuky českých bánk. Len zverejnené dáta, bez predpovedí.
Priemer trhu s fixáciou nad 1 do 5 rokov podľa NBS/ECB, porovnanie so Slovenskom a Českom a graf vývoja sadzieb. Dáta sa obnovujú raz mesačne. Odkiaľ sa berie sadzba hypotéky: ECB vyhlasuje len krátkodobú takmer bezrizikovú sadzbu, ktorá nezahŕňa výhľad do budúcnosti, riziko ani maržu. Hypotéku s fixáciou 3–10 rokov banka financuje na rovnaký čas, takže jej cenu určujú hlavne swapové sadzby a výnosy štátnych dlhopisov. Sadzba hypotéky = cena peňazí na dobu fixácie + riziko + kapitál a regulácia + náklady banky + marža. Preto hypotéky reagujú na zmenu sadzby ECB s oneskorením.
5 % = 3,5 % + 0,3 % + 0,4 % + 0,5 % + 0,3 %
Ilustračný rozklad 5 % sadzby — nie aktuálna ponuka ani bežné prirážky bánk. Príspevky sú v percentuálnych bodoch; konkrétna banka ich môže členiť inak.
Banka financuje úvery z vkladov a ďalších zdrojov a zabezpečuje úrokové riziko. Pri fixácii zohľadňuje cenu peňazí na príslušné obdobie, nie len dnešnú sadzbu ECB. Swapová sadzba je dôležitý referenčný bod, no nie celá cena financovania: pridávajú sa aj náklady likvidity a vlastného získavania zdrojov. V príklade jej pripisujeme 3,5 bodu, nejde o nameraný trhový údaj.
Aj pri založenej nehnuteľnosti môže klient prestať splácať a predaj zálohu nemusí pokryť všetky náklady. Banka preto do ceny zahŕňa očakávané úverové straty. Ich výška závisí napríklad od podielu úveru k hodnote nehnuteľnosti, príjmu klienta a ekonomických podmienok. Ilustračných 0,3 bodu nie je univerzálna riziková prirážka.
Banka musí držať vlastný kapitál na krytie neočakávaných strát a splniť regulačné požiadavky. Tento kapitál má náklady: jeho poskytovatelia očakávajú výnos. Nejde o poplatok odvádzaný centrálnej banke. V príklade oddeľujeme 0,4 bodu ako náklad kapitálu, aby sme ho nezamieňali so zostatkovým ziskom.
Posúdenie žiadosti, zamestnanci, technológie, správa a vymáhanie úveru či odmena sprostredkovateľa nie sú zadarmo. Banka tieto výdavky pokrýva úrokom a niekedy aj samostatnými poplatkami. Pri porovnaní ponúk preto sleduj RPMN a podmienky doplnkových produktov. Našich 0,5 bodu len názorne ukazuje miesto týchto nákladov v cene.
Tu maržou myslíme zostatok po uvedených nákladoch a náklade kapitálu, pred zdanením. Nie je to celý rozdiel medzi úrokom hypotéky a swapom: z neho sa ešte pokrývajú riziko a náklady. Zostatok ovplyvňuje konkurencia, zľavy aj obchodná stratégia banky. Ilustračných 0,3 bodu nedokazuje, že všetky banky zarábajú práve toľko.
Očakávaná inflácia už vplýva na trhové sadzby a cenu financovania. Keď trh očakáva vyššiu infláciu, investori spravidla požadujú vyšší nominálny úrok; záleží však aj na menovej politike a ďalších faktoroch. Infláciu preto nepripočítavame ešte raz ako samostatnú prirážku. Dnešná inflácia sa navyše nerovná očakávanej inflácii počas celej fixácie.
Centrálna banka ovplyvňuje najmä krátkodobé sadzby, hypotéka má však úrok fixovaný na niekoľko rokov. Banka pri jej cene zohľadňuje dlhodobé trhové sadzby, riziko, náklady a maržu. Zníženie sadzieb ECB preto neznamená automaticky okamžité zlacnenie hypoték.
Je to pevný úrok dohodnutý pri výmene pohyblivých úrokových platieb za pevné na určitý čas. Bankám pomáha zabezpečiť sa proti zmenám úrokov a je jedným z podkladov pri oceňovaní fixovaných hypoték. Nie je to sadzba, ktorú klient priamo dostane od banky.
EURIBOR je referenčná sadzba pre eurá, PRIBOR pre české koruny, vždy na konkrétne krátkodobé obdobie. Pri úvere s pohyblivým úrokom môžu byť priamo súčasťou výpočtu sadzby. Pri fixovanej hypotéke nejde o jednoduchý vzťah jedna k jednej — dôležité sú aj dlhodobé sadzby.
Máme preň verejný historický zdroj, takže sa dá priebežne porovnávať s hypotékami. Pomáha ukázať cenu dlhodobých peňazí, ale nie je totožný so swapovou sadzbou: ovplyvňuje ho aj riziko štátu a obchodovateľnosť dlhopisu. Graf vysvetľuje súvislosti, nie budúci vývoj sadzieb.
Priemer nie je záväzná ponuka pre každého. Tvoja sadzba závisí od fixácie, podielu úveru k hodnote nehnuteľnosti, príjmu, účelu úveru a podmienok zliav. Investičná hypotéka alebo vyšší podiel financovania môže byť drahší.
Pri fixovanej sadzbe sa splátka len kvôli poklesu trhu nezmení. Nový úrok sa spravidla dohodne pri konci fixácie alebo pri refinancovaní. Pri porovnávaní ponúk sleduj aj RPMN, poplatky a prípadné náklady na predčasné splatenie.
Väčšina úroku nie je čistý zisk banky: pokrýva cenu peňazí, riziko, prevádzku a kapitál. Rozdiel medzi sadzbou hypotéky a swapovou sadzbou preto nie je čistá zisková marža. Tvrdenie „banka zarobí len pár desatín percentuálneho bodu“ sa bez konkrétnych údajov nedá zovšeobecniť; 0,3 bodu v našej rovnici je iba ilustrácia. Marža sa líši podľa banky, klienta a obdobia.