Spočítajte si čistý výnos, cash flow a IRR investičného bytu. DCF analýza, porovnanie s S&P 500, export do Excelu. Zadarmo.
Kalkulačka spočíta hrubý a čistý výnos z nájmu, mesačný cash flow, splátku hypotéky, rast hodnoty nehnuteľnosti, čisté imanie (equity), ROE s pákou, IRR a DSCR. Základný režim pre rýchly výpočet, PRO režim pre detailnú projekciu, stress-test a export do Excelu.
Neexistuje univerzálne minimum, ktoré zaručí dobrú investíciu. Hrubý výnos je ročný nájom delený cenou; byt za 150 000 € s nájmom 600 € mesačne má 4,8 % pred nákladmi.
Rozhoduj až po započítaní opráv, neobsadenosti, financovania a rizika lokality.
Záleží na nákladoch úveru a výsledkoch aj v nepriaznivom scenári. Pri byte za 150 000 € a vlastných zdrojoch 30 000 € znamená rast ceny o 5 % nárast hodnoty o 7 500 €, teda 25 % vlastných zdrojov pred nákladmi.
Pokles funguje rovnako opačne a úroky či opravy výsledok zhoršujú.
Od prijatého nájmu odpočítaj prevádzkové výdavky, celú splátku úveru a relevantné dane. Pri nájme 700 €, výdavkoch 100 € a splátke 550 € zostáva 50 € pred ďalšími rezervami a daňou.
Splatená istina síce zvyšuje tvoje vlastné imanie, ale nie je hotovosťou na účte.
LTV je pomer dlhu k hodnote založenej nehnuteľnosti. Úver 120 000 € pri hodnote 150 000 € znamená 80 % LTV; pri poklese hodnoty na 135 000 € stúpne približne na 88,9 %.
Vyššie LTV zmenšuje rezervu vo vlastnom imaní a môže skomplikovať refinancovanie.
Výnos z nájmu porovnáva nájom alebo prevádzkový výsledok s cenou nehnuteľnosti. ROE porovnáva výsledok s vlastným imaním, preto ho výrazne ovplyvňuje hypotéka.
IRR zohľadňuje načasovanie vkladov, priebežných tokov a konečného predaja; rast hodnoty bez predaja nie je okamžite dostupný príjem.
Započítaj správu, opravy, poistenie, daň z nehnuteľností, obdobia bez nájomcu a náklady kúpy či predaja. Pri slovenskom prenájme podľa § 6 ods. 3 sa nepoužíva výdavkový paušál a uznateľnosť odpisov či úrokov závisí aj od obchodného majetku.
Daňové výdavky nie sú totožné s hotovostnými výdavkami, preto daň posudzuj v samostatnej kalkulačke.
Porovnaj čistý výnos z predaja s tým, čo môže byt priniesť pri ďalšom držaní. Na Slovensku sa oslobodenie spravidla viaže na päť rokov, ale obchodný majetok a dedenie majú osobitné podmienky.
Započítaj daň, predajné náklady aj riziko alternatívnej investície; dosiahnutie časového testu samo osebe nie je dôvodom na predaj.